Saya adalah seorang pegawai swasta dan memiliki sebidang tanah hak milik seluas 120 m yang akan dibeli oleh sebuah perusahaan yang bergerak di bidang kuliner yang khusus menjual Ayam Bakar denga initial Ayam bakar MM. Kami mendengar informasi bahwa perusahaan yang berbadan hukum tidak boleh membeli tanah dengan status Hak Milik (SHM). Apabila informasi tersebut benar, bagaimana alternatif untuk dapat menjual tanah kami kepada perusahaan tersebut?

Itulah pertanyaan yang sering timbul dalam kejadian rencana jual beli property.Apa jawaban seharusnya?

Memang benar suatu badan hukum tidak diperbolehkan memiliki tanah dengan status Hak Milik. Dengan demikian alternatif yang dapat dilakukan adalah mengubah hak terlebih dahulu sebelum melakukan pemindahan hak (jual beli). Dalam hal ini Kepala Kantor Pertanahan akan mengubah status Hak Milik (HM) menjadi Hak Guna Bangunan (HGB) atau Hak Pakai (HP).
Adapun proses pemindahan hak (jual beli) adalah sebagai berikut.

1. Mengajukan permohonan kepada Kepala Kantor Pertanahan

untuk diterbitkan sertifikat Hak Guna Bangunan/Hak Pakai atas tanah tersebut. Atau Para Pihak membuat Perjanjian Pengikatan Jual Beli dan Bapak memberi surat kuasa kepada perusahaan tersebut. Berdasarkan surat kuasa tersebut, perusahaan tersebut dapat mengajukan permohonan perubahan hak (dari Hak Milik menjadi Hak Guna Bangunan/Hak Pakai) atas nama Bapak, kepada Kepala Kantor Pertanahan.

2. Selanjutnya Kantor Pertanahan akan menerbitkan sertifikat Hak Guna.
Bangunan/Hak Pakai atas nama pemilik. Sertifikat Hak Guna Bangunan/Hak Pakai tersebut dipakai untuk pembuatan akta pemindahan hak (Akta Jual Beli) di hadapan PPAT untuk kemudian diajukan pendaftaran peralihan haknya di Kantor Pertanahan setempat (PMNA No. 2 tahun 1993).

Proses pemindahan hak (jual beli) di atas merupakan langkah yang dapat dilakukan. Perlu diketahui untuk proses tersebut, semua biaya-biaya yang timbul untuk perubahan hak maupun untuk jual beli tanah—seperti biaya honorarium PPAT—biasanya ditanggung sepenuhnya oleh perusahaan/investor yang memperoleh tanah.

Tanah dengan status sertifikat hak guna bangun (HGB) bisa dijadikan sertifikat hak milik (SHM) dengan melakukan pengurusan pada kantor pertanahan di wilayah tanah shgb berada. Tanah dengan sertifikat HGB tersebut harus dimiliki oleh warga negara indonesia (wni) dengan luas kurang dari 600 meter persegi, masih menguasai tanah dan memiliki hgb yang masih berlaku atau sudah habis masa.

Syarat mengajukan permohonan mengubah sertifikat HGB ke hak milik :
1. Sertifikat asli HGB yang akan diubah status
2. Fotokopi IMB (izin mendirikan bangunan) yang memperbolehkan dipergunakan untuk didirikan bangunan
3. Bukti identitas diri
4. Fotokopi SPPT PBB (pajak bumi dan bangunan) terakhir
5. Surat permohonan kepada Kepala Kantor Pertanahan setempat
6. Surat penyataan tidak memiliki tanah lebih dari 5 bidang dan luas kurang dari 5000 meter persegi.
7. Membayar biaya perkara

Tambahan :
- Bisa menggunakan jasa notaris PPAT (pejabat pembuat akta tanah) untuk pengurusan HGB ke SHM.
- Dasar hukum adalah Keputusan Menteri Negara / Kepala BPN No. 6 tahun 1998.
www.jamespropertyinvestor.com

Dari sisi keamanan, membeli rumah second relatif lebih aman,mengingat rumah second secara fisik sudah beridiri, bukan dalam bentuk brosur atau rencana bangunan, sertifikat kepemilikanpun biasanay jg sudah ada. Nah..bagi anda yang mempunyai rencana untuk membeli rumah second, ada baiknya memperhatikan beberapa hal yang menjadi pertimbangan di dalam memilih hunian yang layak dan sesuai untuk anda.

* Menanyakan status kepemilikan rumah tersebut (Sertifikat Hak Miliknya)
* Apakah rumah tersebut cukup besar untuk saat ini dan pada masa yang akan datang ?proyeksikan anda pengin punya
anak berapa kedepannya untuk memperkirakan seberapa luas butuh kamar (terutama) dalam rumah tsb.
* Apakah tata letak rumah itu cocok untuk keluarga anda ?apakah anda butuh ketenangan, atau keramaian, dipinggir,
tengah, atau pojok..
* Apakah ada tempat untuk menyimpan barang-barang anda ?
* Apakah garasi mobil mencukupi untuk jumlah kendaraan anda ?
* Apakah pada saat menempati rumah nanti memerlukan renovasi besar / tidak ?Kalo ada seberapa besar biaya
renovasinya?
* Apakah luas halaman cocok dengan yang anda inginkan ?termasuk rencana ke depan apakah tetap mau dibuat
halaman, atau akan dibuat bangunan juga.
* Apakah jumlah kamar keluarga dan kamar mandi cukup bagi anggota keluarga ?
* Perawatan / penambahan dekorasi apa yang perlu dilakukan segera ?
* Apakah ada dinding / lantai yang retak atau pecah ?
* Apakah ada atap yang bocor ?
* Apakah pintu rumah atau kusen rumah masih baik ? Bagaimana dengan warna catnya?apakah sudah kusam atau masih
layak pakai?
* Sarana air yang digunakan apakah berupa air tanah atauy PAM ?

Selamat Membeli Rumah Baru (walaupun second) sukses buat Anda!!

Kredit Pemilikan rumah (KPR) adalah produk pembiayaan yang diberikan kepada pembeli rumah dengan skema pembiayaan sampai dengan 80-90% dari harga rumah. KPR di Indonesia, hingga saat ini masih disediakanoleh perbankan, meskipun pernah ada perusahaan pembiayaan (leasing) yang juga menyalurkan pembiayaan dari lembaga sekunder pembiayaan perumahan.

Beberapa proses yang biasanya akan anda jalani saat pengajuan KPR adalah sebagai berikut:
1.Pilih Properti (Rumah, Apartemen, Ruko/ Rukan, Office Space), biasanya anda pilih saat pameran property/perumahan.
Dan yang sering dialami adalah pihak calon pembeli melihat brosur/gambar model rumah yg akan dibangun sekaligus tata
letaknya/site. Pastikan hal-hal sbb:
• Lokasi properti tidak banjir
• Akses ke lokasi juga tidak banjir
• Usahakan untuk pilih lokasi yang dekat dengan tempat anda bekerja
• Cek lingkungan sekitar perumahan
• Cek akses transportasi umum
• Cek fasilitas umum terdekat seperti : sekolah, tempat ibadah, tempat belanja, kantor polisi, pemadam kebakaran, dll
• Pastikan Anda membeli properti dari pengembang yang reputasinya baik dan mempunyai track record yang bagus, alias
tidak pernah gagal dalam membangun proyeknya
• Pastikan bahwa pengembang/developer telah memperoleh semua perijinan yang dibutuhkan untuk membangun
proyeknya

2.Tentukan Bank KPR, biasanya pihak developer (bagi yg beli perumahan baru, sudah bekerja sama dengan bank penyedia KPR, namun jika anda menghendaki bank lain, bisa saja anda sampaikan ke pihak pengembang (developernya).
Isi Form Pemesanan, biasanya form ini disediakan developer, sebagai tanda jadi yang akan diikuti oleh booking fee. Bersamaan dengan form pemesanan, kadang kala developer skalian menyiapkan form yang mesti diisi untuk pengajuan KPR. Di dalam formulir pemesanan unit, pastikan jadwal pembayaran booking fee dan pelunasan uang muka sudah jelas dan disetujui kedua belah pihak. Terutama apabila booking fee dan pelunasan uang muka bisa dicicil.

3.Bayar Booking Fee, sebagai tanda jadi. Besarnya booking fee tergantung ketentuan dari pihak developer. Apabila Anda membeli properti dari pasar sekunder, besar booking fee tergantung dari permintaan penjual.

4.Pelunasan Uang Muka. Rata-rata developer baru akan membangun rumah pesanan kita kalo kita sudah melunasi atau membayar 50 % uang muka kita. Apabila anda membeli dari Developer, maka anda wajib untuk melunasi uang muka terlebih dahulu.
Apabila Anda membeli properti dari pasar sekunder, umumnya anda akan diminta melunasi down payment terlebih dahulu. Besar downpayment berkisar antara 20% – 50% tergantung ketentuan dari masing-masing bank. Downpayment dibayarkan langsung ke penjual. Akan tetapi, buat lebih amannya, lebih baik apabila Anda bisa mengatur kondisinya agar Anda tidak perlu melunasi down payment terlebih dahulu kepada penjual sebelum akad kredit Anda disetujui oleh Pihak Bank. Untuk cara ini, Anda bisa membuat Surat Perjanjian Jual Beli dengan penjual di depan notaris yang mengatakan bahwa Anda akan melunasi down payment setelah akad kredit disetujui oleh pihak bank.

5. Isi Form pengajuan kredit (siapkan dokumen2 yang dibutuhkan)
Dokumen standar :
• Usia tidak lebih dari 50 tahun ketika melakukan pengajuan permohonan KPR.
• Fotokopi KTP pemohon
• Surat nikah/cerai bila sudah menikah atau bercerai
• Kartu keluarga
• Surat keterangan WNI (untuk WNI keturunan)
• Dokumen kepemilikan agunan (SHM, IMB, PBB)

Dokumen tambahan untuk karyawan :
• Slip gaji
• Surat keterangan dari tempat bekerja
• Rekening tabungan (keadaan keuangan Anda
pada catatan rekening ini harus bagus minimal
selama 3 bulan)

Dokumen tambahan untuk wiraswasta atau profesional :
• Bukti transaksi keuangan usaha Anda
• Rekening bank (keadaan keuangan Anda pada catatan
rekening ini harus bagus minimal selama 3 bulan)
• NPWP (nomor pokok wajib pajak)
• SIUP (jika usaha Anda dibidang perdagangan)
• Surat ijin usaha yang lainnya jika usaha Anda selain perdagangan
• TDP (tanda daftar perusahaan)
• Jika Anda seorang profesional, hal tersebut diatas
ditambahkan dengan Surat Ijin Praktek, misalnya profesi
Anda seorang Dokter

7.Jika tidak disetujui, pengembang dapat menawarkan Bank lain. Jika dibatalkan, uang muka dikembalikan – mungkin ada potongan biaya administrasi.

8.Bank melakukan Survey (Appraisal Nilai Asset Properti)
9.Analisa Permohonan Kredit
10.Akad Kredit Disetujui, Siapkan Biaya KPR dan Administrasi. Melakukan Akad Kredit di depan Notaris.
11.Bayar Cicilan Tiap Bulan

Dear Readers..,
Berdasarkan pengalaman melakukan penawaran dan menawarkan rumah kontrakan, tips berikut bisa anda coba untuk menentukan nilai kontrak/sewa rumah:
1. Harga Sewa Maksimal: Harga Rumah saat ini dan fasilitas yang ada / 24
Misal:
Harga Rumah : 100.000.000
Fasilitas perabot, dsb.) : 10.000.000
Maka Harga Sewa Maksimal : (100.000.000+10.000.000)/24 = Rp. 4.500.000 per tahun
2. Harga Sewa Minimal: Harga Rumah saat ini dan fasilitas yang ada / 48
Misal:
Harga Rumah : 100.000.000
Fasilitas perabot, dsb.) : 10.000.000
Maka Harga Sewa Maksimal : (100.000.000+10.000.000)/48 = Rp. 2.200.000 per tahun

Nilai 24 mengacu pada masa pake rumah setelah 24 tahun akan mengalami penurunan fungsi.
Nilai 48 mengacu pada masa pake rumah setelah 48 tahun dianggap sudah tidak layak dihuni, sehingga jika pemilik rumah hanya bisa menyewakan rumah dengan harga sewa minimum, maka keuntungan pemilik rumah baru didapat setelah 48 tahun dan itupun sebatas nilai jual tanahnya, krn.nilai bangunannya dianggap sdh.tdk.layak.

Semoga Bermanfaat,
Salam hangat,

Ingin punya rumah tapi uang cekak? Tenang. Tengoklah bank-bank di sekitar Anda. Sekarang ini bukanlah hal sulit mengajukan kredit pemilikan rumah (KPR) yang bunganya ditawarkan secara beragam oleh bank.

Tapi sebelum melangkah, ada baiknya Anda mengetahui tentang seluk beluk dan tips mengajukan KPR.

Berdasarkan penjelasan Bank Indonesia, kredit pemilikan rumah adalah suatu fasilitas kredit yang diberikan oleh perbankan kepada para nasabah perorangan yang akan membeli atau memperbaiki rumah.

Di Indonesia, saat ini dikenal ada dua jenis KPR:
1. KPR Subsidi, yaitu suatu kredit yang diperuntukan kepada masyarakat berpenghasilan menengah ke bawah dalam rangka memenuhi kebutuhan perumahan atau perbaikan rumah yang telah dimiliki. Bentuk subsidi yang diberikan berupa subsidi
meringankan kredit dan subsidi menambah dana pembangunan atau perbaikan rumah. Kredit subsidi ini diatur tersendiri oleh
pemerintah, sehingga tidak setiap masyarakat yang mengajukan kredit dapat diberikan fasilitas ini. Secara umum batasan yang ditetapkan oleh Pemerintah dalam memberikan subsidi adalah penghasilan pemohon dan maksimum kredit yang diberikan.

2. KPR Non Subsidi, yaitu suatu KPR yang diperuntukan bagi seluruh masyarakat. Ketentuan KPR ditetapkan oleh bank, sehingga
penentuan besarnya kredit maupun suku bunga dilakukan sesuai kebijakan bank yang bersangkutan.

Apa Saja Persyaratan KPR?
Secara umum persyaratan dan ketentuan yang diperlakukan oleh bank untuk nasabah yang akan mengambil KPR relatif sama. Baik dari sisi administrasi maupun dari sisi penentuan kreditnya. Untuk mengajukan KPR, pemohon harus melampirkan:
1. KTP suami dan atau istri (bila sudah menikah)
2. Kartu Keluarga
3. Keterangan penghasilan atau slip gaji
4. Laporan keuangan (untuk wiraswasta)
5. NPWP Pribadi (untuk kredit di atas Rp 100 juta)
6. SPT PPh Pribadi (untuk kredit di atas Rp 50 juta)
7. Foto kopi sertifikat induk dan atau pecahan (bila membelinya dari developer)
8. Foto kopi sertifikat (bila jual beli perorangan)
9. Foto kopi IMB

Biaya Proses KPR
Pada umumnya fasilitas KPR pemohon akan dikenakan beberapa biaya, diantaranya: biaya appraisal, biaya notaris, provisi bank, biaya asuransi kebakaran, biaya premi asuransi jiwa selama masa kredit.

Metode Perhitungan Bunga KPR
Secara umum dikenal 3 metode perhitungan bunga yaitu :
1. Flat
2. Effektif
3. Annuitas Tahunan dan Bulanan
Dalam prakteknya metode suku bunga yang digunakan adalah suku bunga effektif atau annuitas.

Keuntungan KPR
− Nasabah tidak harus menyediakan dana secara tunai untuk membeli rumah. Nasabah cukup menyediakan uang muka.
− Karena KPR memiliki jangka waktu yang panjang, angsuran yang dibayar dapat diiringi dengan ekspektasi peningkatan penghasilan.

Hal-hal yang perlu diperhatikan
1. Bila membeli rumah dari perorangan, pastikan bahwa sertifikat yang ada tidak bermasalah dan ada IMB sesuai dengan kondisi bangunan yang ada.

2. Bila membeli rumah dari Developer, pastikan bahwa Developer dimaksud telah mempunyai ijin-ijin, antara lain:
a. Ijin Peruntukan Tanah : Ijin Lokasi, Aspek Penata-gunaan lahan, Site Plan yang telah disahkan, dan sebagainya
b. Prasarana sudah tersedia
c. Kondisi tanah matang
d. Sertifikat tanah minimal SHGB atau HGB Induk atas nama developer
e. IMB Induk

3. Kenali reputasi penjual (perorangan atau developer).

4. Jangan melakukan transaksi jual beli di bawah tangan, artinya apabila rumah yang akan dibeli masih dalam status dijaminkan di bank, maka lakukanlah pengalihan kredit pada bank yang bersangkutan dan dibuat akte jual beli di hadapan notaris. Jangan sekali-kali melakukan transaksi pengalihan kredit di bawah tangan, artinya atas dasar kepercayaan saja dan tanda buktinya hanya berupa kwitansi biasa, karena bank tidak mengakui transaksi yang seperti ini.

Selamat berburu rumah idaman!
• VIVAnews